深度解读法拍房:法拍房能否捡漏,是否有投资价值?所以人云亦云
时间:2020-03-26 09:15:48 来源:百观网

1.1什么是法拍房

法拍房就是法院司法拍卖房产的简称,指的是遭法院强制执行拍卖的衡宇。当债务人(业主)无力推行按揭、抵押等合约或者无法清偿债务时,而被债权人经由种种司法法式向法院申请强制执行,将债务人名下衡宇拍卖,以拍卖所得归还债务。

通俗的解释就是:屋子的主人肩负种种债务,可是没钱还债,法院就通过执法手段把债务人的屋子拍卖掉,拍卖得的钱用来还债。被法院通过强制执行法式拍卖的屋子就是法拍房。

1.2法拍房的主要泉源

1)商业贷款发生。购房人向银行贷款购房的,在不能如期如数归还贷款时,银行向法院提出民事诉讼。执行时,法院拍卖变卖贷款人的抵押房产,并就变价款优先受偿。

2)民间借贷发生。好比:A借B的钱,约定以自有房产抵押给B,到期不能还款,凭据执法划定,B不能直接取得抵押房产,而只能向法院诉讼要求A还款,并出示抵押或乞贷协议,要求法院在执行阶段拍卖A的房产来还款。

3)司法没收发生。好比:刑事案件中有讯断没收犯罪嫌疑人小我私家全部产业,如该产业涉及不动产,该不动产依法可举行拍卖,变现后的钱款收归国库。

1.3法拍房的竞拍平台

早期法拍房信息只在各地法院通告或网站上宣布,信息疏散,竞拍成本也比力高。2012年淘宝司法拍卖平台上线,只是其时入驻的法院较少,知名度不高。可是线上拍卖在很大水平上利便竞买者相识房源信息,同时提高了竞拍的公然性和透明度,增强了法拍房的实操性。

停止2019年10月,最高人民法院正式宣布了七家纳入名单库的网络司法拍卖平台。包罗淘宝司法拍卖、 京东司法拍卖、人民法院资产诉讼网、上海公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、北京产权生意业务所。

1.4法拍房的购置流程

法拍房的生意业务流程大要遵循一般的拍卖流程,但由于竞拍金额较大,且涉及到房产过户、缴税等手续的管理,因此竞拍流程相对庞大,我们在竞拍前应详细相识房源相关信息,并注意支付尾款的时间和管理过户的条件。

购置法拍房需要以下9个步骤:

1、市场观察凭据自己的需要确定欲购置房产的都会、区域后,可以通过网络或实地的方式相识当地的房产生意业务情况和购房政策,好比生意业务价钱、配套设施、学区划分、落户政策和有没有限购限贷政策等。如果是为了投资,还需要考察房产是否容易转让、出租和未来升值空间等。

2、寻找目的充实观察市场后,就可以到司法拍卖的网站上寻找合适的目的了。淘宝网和京东网比力热门,拍品的种类和数量较多,到场人数多,如果是优质的房产竞争水平会比力猛烈。

3、阅读通告 开端选定目的后,一定要一字不落地阅读网站上列明的种种通告和文件:“标的物先容”、“竞拍通告”、“竞拍须知”、“评估陈诉”等,内里会列明许多重要信息,好比房产和土地使用权的性质、是否装修、是否带租、是否清场、是否出证、税费由谁负担、或许金额几多等等,直接影响到房产是否适合购置。如果某些很是重要的信息未在通告中列明,好比税费,也可以自己拨打税务局、房管局等部门的咨询电话详细相识。竞买人在报名前应当仔细阅读,并充实明白其寄义,审慎决议是否报名。决议报名的,即视为完全相识标的,并接受标的现状、已知或未知瑕疵、权利肩负。

4、预约看样如果仔细阅读通告之后,认为目的房产适合购置,可以根据通告的要求联系法院或者是拍辅机构,报名到场实地看样。实地看样当天,通常会有事情人员引领看样,可以向他们咨询房产被拍卖的理由和历程,相识是否存在影响房产过户或交付的其他情况、物业水电费的缴纳情况等等。

同时,也可以实地检察目的房产的情况是否与通告信息一致,家私家电有无缺失、房产有无显着的质量问题。遇到房内有人居住,或者有邻人愿意聊几句的,还可以相识屋子居住人的关系、是否出租、租期多久、住户何时搬离等等。总之,实地看样是一个深入相识目的房产情况的好时机,充实掌握有助于降低购置法拍房的风险。

5、准备资金实地看样之后,大致可以决议是否到场竞拍了。如果准备到场,那么此时要做的不是直接报名,而是准备好富足的资金,或者摆设好资金渠道。由于竞拍乐成后,往往在1至 2周的时间内就要支付全部剩余房款,尤其对于不能贷款的房产,准备两套以上的付款方案是很是有须要的。对于可以贷款的房产,则要提前相同贷款事宜,做好提前申请贷款的准备。

6、报名交保缴纳保证金,通常为拍卖底价的10-20%,拍卖竣事之前都可以提交保证金,但制止错过,只管还是提前1-2天为宜。

7、出价竞拍每场拍卖,只要有一小我私家报名并交纳保证金即可开拍。已经报名的竞买人,可以在拍卖开始后直接通过平台出价竞拍。竞价通常连续 24 小时,最后5分钟如果有竞买人出价,将自动延时5分钟,直至无人出价为止。

8、支付尾款竞拍乐成后,保证金直接抵扣价款转到法院的账户,尾款需要根据法院竞买须知的时间

要求举行支付。

9、文书领取如果买受人尾款已经支付乐成,可联系法院或等法院通知签署《拍卖成交确认书》。签署后,等法院解封标的物,买受人可以领取拍卖款子收据、《执行裁定书》和《协助执行通知书》。

10、管理交割凭《执行裁定书》、《协助执行通知书》及《拍卖成交确认书》至相关治理部门管理标的过户手续。在管理产权证的同时或之后,无人居住的衡宇可以直接更换锁匙;有租户居住的衡宇,可以等租约到期后要求租户搬出;被人无理攻克的衡宇,则可以通过相同协商或报警方式等收房。

法拍房的投资价值

2.1价钱优势显着(价钱低)

法拍房一拍起拍价不低于评估价的7折,二拍起拍价不低于一拍起拍价的8折,最低可打市场价的5.6折!凭据司法拍卖平台的数据显示,2019年10月全国的法拍房成交价平均能到达7.6折,也就是说法拍房的最终成交价比评估价低24%。

许多人会有疑问“为什么法拍房可以有这么低的价钱?是不是这内里有什么风险啊。”

在这要给大家解释一个认知误区:法拍房确实有风险,但这不是成交价低的基础原因。在一套普通屋子成为“法拍房”的时候,有2个角色我们需要相识一下:

债务人,也就是“法拍房”的原业主,他对外肩负债务。

债权人,这个角色是在执法上具有向“债务人”要求清偿债务的人,但这小我私家也有可能是从原债权人处受让债权的新债权人。

好比老王欠了银行100万,还不起了,银行就是债权人。银行有权利去管老王要钱,但银行以为管老王要钱是一个费时艰苦的事情,银行把要钱的权利一口价80万转让给老刘,老刘相当于花了80万买了向老王讨债100万的权利,这个时候老刘成为了债权人,而不在是银行了。接下来,老刘通过跟法院配合一起让老王还钱,可是老王确实没有钱,最后通过把债务人老王的屋子拍卖掉的钱用来还债权人老刘。然后债权人一看老王的屋子,发现现在市场价要值120万,把屋子卖了肯定够还债啊。

但法院不会以120万的起拍价上拍,如果以这么高的起拍价上拍,那么大家竞买的欲望就不会很强,导致最终没有竞买,那么债权人的债权就不能实现。债权人老李最理想的是让价值120万元的屋子打7折,以84万元起拍,最终成交价凌驾100万债权人就已经收益最大化了。

由于债权人的利益诉求,我们可以看到所有竞拍的房源都是以低于市场价许多的价钱起拍,这个差值就给最终的成交价留足了空间,所以就就是许多法拍房的成交价依然低于市场价的原因。

2.2二级市场上难泛起的“标的孤品”

一般来说,特别好的标的物如果原业主没遇到不行抗力,是不会让它泛起在二级市场流通的。债务违约就是原业主的不行抗力,许多债务人手里的资产很是好,可是由于资金周转问题,无法归还债务,导致手里好的标的物被法院强制执行拍卖,这就让法拍房市场会经常泛起许多惊喜。

好比今年5月份在淘宝司法拍卖平台成交的标的物西湖边的名人故宅“杭州市永生路32号,不老里3号房产”。

这套名人故宅的旧主曾是民国时期担任浙江省民政厅厅长的徐青甫,房源坐落于杭州市永生路32号不老里3号,衡宇修建面积419.57平方米,是一套三层的独栋别墅,这套屋子距离西湖只有300米。起拍价3179万,折合单价7.6万元/平方米,最终以8804万成交。

无论这套屋子的历史价值,还是实际的经济价值,你在二级市场上都是很难遇到的,可是法拍房市场里确经常泛起这种惊喜。

2.3大部门都会不受限购约束:除北广深外地域自然人均可竞买

当下严厉的限购政策使许多手握资金的购房者难以入场。现在,一线都会北上广深和热点二三线都会都执行了比力严厉的限购政策,当地人限套数,外地人既限套数又要求社保。

好比北上广深当地住民只身限购1套,家庭限购2套,外地人需一连缴纳5年社保才气购置1套。天津、杭州、郑州、厦门、南京、武汉、合肥等热点二线都会也划定本市限购2套,外地人需一连缴纳1-3年不等的社保并限购1套。严厉的限购政策不仅抑制了投资需求,也在很大水平上限制了部门刚需和改善性需求。

在法拍房市场,为了快速有效的处置法院查封的产业并有效变现,绝大部门都会法拍房不受限购政策的约束。不限购可以明白为不限制购置工具(包罗自然人、法人、其它机关或社会组织)。现在只有北京、深圳、广州的法拍房市场需根据当地限购政策执行。如果竞买标的需要满足限购要求,一般在衡宇竞买通告中会有明确划定。

购置法拍房的风险

与二手房相比,法拍房存在衡宇产权、取得方式、土地性质、占用情况等衡宇信息不透明的特殊性;总体来说,法拍房生意业务中存在以下5类值得警惕的投资风险。

3.1标的实物现状存在隐藏瑕疵的风险

一般情况下,法拍房的标的物以实物现状为准,法院并不负担标的的瑕疵担保责任。若评估陈诉对衡宇质量信息披露不详细,竞买人很难全面相识房产的实际情况。如果标的房产现状存在隐藏瑕疵、缺陷和损毁,损失均由竞买人负担。可能泛起的衡宇隐藏瑕疵包罗涉及非正常死亡的“凶宅”,衡宇朝向、风水问题、衡宇装修问题等等。

3.2衡宇被人占用无法入住的风险

衡宇占用分为正当占用和非法占用。

正当占用是指拍卖的衡宇自己带有租约且在法院查封标的房产前就已经订立正当有效的租赁条约。竞买人竞拍乐成后要遵守买卖不破租赁的原则,继续允许承租人使用至租赁条约竣事。如果衡宇自己存在10年-20年的租约,纵然竞拍乐成也会有很长一段时间无法获得衡宇的使用权。

非法占用是指原业主拒不搬离或原业主的其他债权人以欠钱为理由占用衡宇。非法占用虽然不受执法掩护,但给竞买者带来了清场入住的障碍。部门法院会在竞拍通告中明确是否卖力衡宇的交吉(衡宇清场交付),如果法院不卖力交吉,则需要竞买者自行处置惩罚。

3.3竞买人户籍无法迁入的风险

房产的户口迁移属于公安机关户籍治理领域,法院不会受理及审理户口迁移纠纷。如果法拍房原业主已经落户,在竞买人拿到衡宇产权之后可以协商迁出户口。但如果原业主不愿迁出,法院也没有强制其迁出的权利,因此竞买人存在无法落户的可能性。

现在部门地域的户籍部门可行的操作措施为:如原房主拒绝将户口迁出,则新房主可就该衡宇重新申请一个户口,原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”,从而解决新房主的落户问题。但遇到详细屋子户口问题时,需再次跟户籍部门确认落户方法或委托拍辅机构尽调确认落户方法。

3.4衡宇证件不全无法过户的风险

在司法拍卖平台,经常可以看到法院在通告中提示:房产未管理房产证。这种情况下房产到底能不能过户呢?

1、举行司法拍卖无证房产的如果房产具备初始挂号条件,法院处置后向衡宇挂号机构发出《协助执行通知书》;

2、暂时不具备初始挂号条件的,法院处置后发出《协助执行通知书》,并载明待衡宇具备初始挂号条件后,由衡宇挂号机构根据《协助执行通知书》予以挂号;

3、不具备初始挂号条件的,原则上举行“现状处置”,后续的产权挂号事项由买受人或蒙受人自行卖力。

3.5衡宇存在高额隐藏用度的风险

司法拍卖房产税费包罗买方税费和卖方税费,通告上一般会标注税费负担主体,实际操作中存在以下四种类型:买卖双方各自负担,买方不垫付;买卖双方各自负担,买方先垫付退却款;全部由买方负担;全部由买方负担,同时负担卖方企业欠税。竞买人一定要提前查询清楚税费尺度,并特别注意处置法院在拍卖通告中对税费负担主体的公示,并做好尽职观察制止发生高额税费。高额隐藏用度包罗高额税费和恒久拖欠的物业费和水电燃气费。在税费方面,可能发生高额税费的情况分为三种:

第一种是公司产权的衡宇。如果房产的原持有人为企业,那么竞拍乐成后需要缴纳土地增值税和增值税(相当于营业税)。 企业出售住宅需缴纳的土地增值税为过户价与挂号价差额的30%-60%(四级累进税率)。

第二种是存在遗产继续的衡宇。如果房产是原业主取得的无偿赠予不动产(包罗受赠、继续、仳离产业支解等非购置形式),竞拍乐成后需要按差额的20%的适用税率缴纳小我私家所得税。

第三种是土地性质为划拨的衡宇。如经济适用房,如果过户还需要补缴土地出让金。各地对于土地出让金的征收方式有自己的划定。

总结

法拍房的普遍认知都是坑多风险大,其实都是因为不相识,别说普通人纵然是一般的房产中介都不相识,所以人云亦云。房产生意业务都存在风险,新房二手房也一样,做好尽职观察把控风险,那么,法拍房就是一座秘密花园,勇敢去实验的人也许就能有令人惊喜的收获。

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